¿Qué pasa con la vivienda tras una ruptura de pareja?

Ruptura de matrimonio

Aquí entra en juego el concepto de «vivienda familiar» al que se refiere el artículo 96 del Código Civil. 

• Matrimonio con hijos menores y custodia exclusiva. Se atribuye el uso de la vivienda al progenitor custodio, aunque no sea el propietario, porque se busca proteger el interés superior del menor.
• Matrimonio con hijos menores y custodia compartida. Se puede acordar un uso rotatorio o atribuir el uso al progenitor con más dificultades económicas.
• Matrimonio sin hijos o con hijos mayores de edad. Se atribuye por tiempo limitado el uso al cónyuge más necesitado.
• Matrimonio en bienes gananciales. La vivienda adquirida tras el matrimonio se considera ganancial y se puede adjudicar en la liquidación a uno solo de los cónyuges, previa compensación al otro.
• Matrimonio en separación de bienes. Si la vivienda es común, se puede instar un procedimiento de extinción de condominio. Si es solo de uno, el otro puede tener un derecho de uso temporal si hay hijos menores o una situación de necesidad.

Parejas de hecho

• Con hijos en común. Se aplica por analogía lo dispuesto para el divorcio de un matrimonio con hijos menores.
• Sin hijos. En los casos de pareja de hecho sin hijos, prevalece la propiedad registral y solo en casos de especial necesidad se puede conceder el uso temporal a quien no es el propietario.

Ocupación de la vivienda común

Tras la ruptura, puede suceder que uno de los miembros de la pareja siga viviendo en la casa sin pagar nada al otro y sin que exista un acuerdo extrajudicial o judicial. Según el artículo 394 del Código Civil, cada copropietario tiene derecho a usar la cosa común, pero cuando el uso es exclusivo se entiende que se está excediendo en su derecho.

Para la jurisprudencia del Tribunal Supremo, lo que sucede aquí es que hay una situación de precario (ocupación sin título ni contraprestación). En este caso, el propietario que no puede hacer uso de la vivienda puede:

• Exigir al otro copropietario una compensación económica.
• Iniciar una acción de desahucio por precario.
• Solicitar judicialmente la división de la cosa común.

¿Me puede mi ex obligar a vender la casa?

Cuando la propiedad es común existe una copropiedad o condominio. Esto implica que la casa está a nombre de los dos miembros de la pareja y cada uno tiene una cuota indivisa (normalmente suele ser el 50%, pero puede haber cuotas diferentes según el caso).

Cuando existe un condominio, la otra parte puede obligar a vender. Porque el artículo 400 del Código Civil establece que ningún copropietario puede ser obligado a permanecer en la comunidad, lo que le habilita para pedir la división de la cosa común.

Las opciones son:

• Vender a un tercero.
• Vender al otro copropietario para que pase a ser propietario único.
• Sacar la casa a subasta judicial (como última opción si no se puede alcanzar un acuerdo).

La sentencia del Tribunal Supremo 295/2017, reconoce el derecho del copropietario a pedir la extinción del condominio en cualquier momento, aunque la vivienda sea el domicilio de su ex pareja. La sentencia 513/2017 matiza que, en caso de haber hijos menores, la propiedad se puede extinguir, pero el uso se debe mantener. Esto quiere decir que el comprador adquirirá una vivienda que va a quedar sujeta a ese derecho de uso.

La vía judicial: la división de la cosa común

En defecto de acuerdo entre los copropietarios, cualquiera de ellos puede acudir a los tribunales para conseguir la extinción del condominio.

El artículo 406 del Código Civil establece que, si la cosa es esencialmente indivisible (como ocurre con un inmueble), y los condueños no acuerdan que se adjudique a uno de ellos previa indemnización a los demás, el bien se venderá y se repartirá su precio.

El procedimiento de división de la cosa común está regulado en los artículos 437 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) y se tramita por los cauces del juicio verbal.

Se puede recurrir a este proceso cuando:

• Hay una vivienda en copropiedad entre una ex pareja (independientemente de si hubo o no matrimonio).
• Uno quiere vender y el otro no o no se ponen de acuerdo sobre la adjudicación ni las condiciones de venta.

Demanda judicial

El proceso judicial comienza con la presentación de una demanda de división de cosa común ante el juzgado de primera instancia del lugar en el que se encuentra el inmueble. La demanda puede pedir que el inmueble se adjudique al demandante (con pago de compensación al demandado) o que directamente se subaste.

Admisión y traslado

Admitida a trámite la demanda, se da traslado al copropietario, que tiene derecho de oposición. No obstante, como el derecho a pedir la división es irrenunciable, en la práctica la oposición muy pocas veces prospera si no hay razones fundadas para ello, como un acuerdo previo.

Sentencia

Si no hay causa legal para oponerse, el juez decreta la división, que en este caso consiste en la venta. Se permite a uno de los copropietarios comprar la parte del otro (si lo solicita), pero en defecto de esta operación la vivienda sale a subasta pública.

El dinero obtenido con la venta en subasta se reparte entre los que eran propietarios en función de su cuota de participación. Si existen cargas, hipotecas o deudas, el dinero se destina en primer lugar a satisfacer las obligaciones pendientes.

Por ello, ante la duda «¿me puede mi ex obligar a vender la casa?«, la respuesta es que sí, porque no se puede obligar a nadie a permanecer en la indivisión. Pasar por un procedimiento judicial para ello es una situación bastante desagradable, ya que implica perder la casa en una subasta, por lo que se aconseja intentar llegar a un acuerdo que resulte lo más beneficioso posible para ambas partes.